Diviser par 20 le coût du pré-état daté, grâce à l'IA

Vendre un appartement en copropriété en France impose de fournir un pré-état daté : un document qui informe l'acquéreur de la situation financière, juridique et technique de la copropriété. Cette obligation découle de l'article L.721-2 du Code de la Construction et de l'Habitation, créé par la loi ALUR (2014) et renforcé par la loi ELAN (2018).

En pratique, les vendeurs le commandent à leur syndic, qui le facture entre 250 et 500 € — une moyenne nationale de 380 € selon l'étude ARC 2022 — pour un délai de 15 à 30 jours. Contrairement à l'état daté (post-compromis), plafonné à 380 € depuis le décret du 21 février 2020, le pré-état daté n'est encadré par aucun plafond légal.

Le tout dans un contexte où les charges de copropriété ont bondi de +50 % en dix ans, soit près de deux fois plus vite que l'inflation cumulée (+28 %). Un coût de plus, découvert au pire moment, sur l'une des ~800 000 transactions immobilières réalisées chaque année en France.

Deux verrous se sont desserrés en même temps, ouvrant une fenêtre nette pour automatiser ce document.

Un verrou juridique. Le Conseil Supérieur du Notariat a confirmé que le recours au syndic pour établir le pré-état daté n'est pas obligatoire : le vendeur — ou un service tiers — peut le produire. L'espace de liberté existait, personne ne l'exploitait.

Un verrou technique. L'essentiel de la difficulté du pré-état daté n'est pas juridique mais comptable : extraire les charges, tantièmes, provisions et fonds de travaux ALUR noyés dans des dizaines de pages de PV d'assemblée générale et d'appels de fonds. C'est exactement là où les modèles d'IA récents excellent — et où les humains perdent le plus de temps.

Le calcul devenait évident : un document facturé 380 € et attendu plusieurs semaines pouvait être généré en quelques minutes, à une fraction du prix, sans jamais dépendre du syndic.

Pre-etat-date.ai génère automatiquement le pré-état daté à partir des documents de copropriété déposés par le vendeur. Un pipeline d'intelligence artificielle (Gemini 2.5) extrait les données financières, juridiques et techniques, recalcule les charges à partir des tantièmes en vérification croisée, et produit un document conforme au modèle du Conseil Supérieur du Notariat.

Le résultat pour le vendeur : 24,99 € au lieu de ~380 € (jusqu'à 20 fois moins cher), moins de 5 minutes au lieu de plusieurs semaines, et une garantie satisfait ou remboursé si le notaire refuse le document. Côté Confer, la mission a couvert la conception produit, le calibrage de l'IA, le tunnel de paiement et une architecture SEO complète (pré-rendu statique, données structurées, guides thématiques).

Les premiers dossiers — vendeurs particuliers, agents immobiliers et mandataires — ont majoritairement été traités en moins de 300 secondes. À l'échelle du marché, rendre l'essentiel de ce coût aux vendeurs sur une part significative des 800 000 transactions annuelles représente un potentiel de plusieurs dizaines de millions d'euros de pouvoir d'achat restitué chaque année.